Tuyển tập 20 Bản án Tòa án công nhận | không công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giấy viết tay

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật hiện hành thì cần phải đảm bảo cả về mặt nội dung và về hình thức.

Về nội dung, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải được thực hiện khi (1) có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (2) Đất không có tranh chấp; (3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (4) Trong thời hạn sử dụng đất…, và một số điều kiện khác theo quy định pháp luật liên quan.

Về hình thức, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay (chưa công chứng, chứng thực) đều bị vô hiệu. Theo Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì Tòa án có thể công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay (không có công chứng, chứng thực) trong một số trường hợp nhất định, có thể liệt kê như sau:

Đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trong thời điểm từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 được Tòa án công nhận nếu:

Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân đã cho phép việc chuyển nhượng;
Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm quy định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó.

Đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập sau ngày 15/10/1993:

Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa được công chứng, chứng thực, nhưng sau đó đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm về điều kiện này.
Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa được công chứng, chứng thực, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố… và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.

Theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 cũng có quy định về các trường hợp Hợp đồng vi phạm về hình thức nhưng vẫn được công nhận nếu:

Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Ami Law Firm tổng hợp 20 Bản án về việc Tòa án công nhận | không công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay để mọi người cùng tham khảo, áp dụng.