Đối với các trường hợp giao dịch quyền sử dụng đất, nhà ở trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có nhiều đặc thù so với các giao dịch mua bán, chuyển nhượng thông thường. Cụ thể đối tượng được điều chỉnh theo luật chuyên ngành là Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn. Các điều kiện để mua bán, chuyển nhượng, huy động vốn… cũng có những đặc trưng riêng.
Ami Law Firm tổng hợp các bản án tranh chấp liên quan đến đặt cọc, chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất trong các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản để làm tư liệu học tập, tham khảo, áp dụng trong quá trình hành nghề.
Đơn vị phân phối nhận đặt cọc của khách hàng khi chưa có quyền sử dụng đất – Hợp đồng vô hiệu
Sơ lược nội dung: Mặc dù năm 2016 Công ty Việt Hưng P có ký hợp đồng nhận chuyển nhượng lô đất thuộc dự án trên của Công ty Toàn Gia T1, nhưng lại là hợp đồng không ghi số, không ghi ngày tháng, chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý, nhưng Công ty KP và Công ty Việt Hưng P lại ký hợp đồng nhận đặt cọc và chuyển nhượng quyền sử dụng đất với Bà Ha V, là giao dịch trái pháp luật.
Tải về
Đặt cọc căn hộ hình thành trong tương lai không vô hiệu (về huy động vốn, sử dụng ngoại tệ)
Sơ lược nội dung: Theo quy định tại Điều 38 Luật nhà ở và Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 thì trong 5 hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại không có nguồn vốn nào được huy động từ thoả thuận đặt cọc. Do đó nguyên đơn cho rằng đây là khoản tiền huy động vốn để xây dựng dự án của Công ty TNHH Capitaland HT trong hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai là không có cơ sở chấp nhận.
Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm xác định, mặc dù các bên thoả thuận thanh toán bằng tiền Đồng Việt Nam (VNĐ) hoặc Đô la Mỹ (USD) nhưng trên thực tế nguyên đơn đã thanh toán bằng tiền Đồng Việt Nam. Toà án cấp sơ thẩm xác định thoả thuận đặt cọc nêu trên không vi phạm quy định của pháp luật nên không bị coi là vô hiệu là có căn cứ.
Tải về
Mua bán căn hộ hình thành trong tương lai trước khi có Quyết định phê duyệt và trước khi thi công phần móng – Hợp đồng vô hiệu
Sơ lược nội dung: Việc LQ_PHM ký Hợp đồng mua bán căn hộ nêu trên với bà NĐ_Nga trước khi có quyết định phê duyệt của ủy ban nhân dân Thành phố HCM và trước khi thi công phần móng của dự án và đến nay vẫn chưa hoàn thành là trái với quy định tại khoản 1 Điều 39 Luật nhà ở năm 2006, vi phạm Điều 127, 128 Bộ luật dân sự 2005 nên vô hiệu.
Tải về
Hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai vô hiệu do bên bán không góp vốn đủ cho chủ đầu tư & sử dụng ngoại tệ trong Hợp đồng
Sơ lược nội dung: Xét tại thời Điểm hai bên ký kết “Thỏa thuận đặt cọc” thì BĐ Công ty An Phú không phải là chủ đầu tư hay chủ sở hữu hợp pháp đối với tài sản hai bên giao dịch. Việc này bà NĐ Đào có biết vì đã được thể hiện tại Điều 3 “Thỏa thuận đặt cọc” số 0410/TTĐCHKT ngày 20/9/2010. Mặt khác theo Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp thì Công ty An Phú không có chức năng kinh doanh ngoại tệ nhưng “Thỏa thuận đặt cọc” số 0410/TTĐCHKT ngày 20/9/2010 và các phiếu thu do BĐ Công ty An Phú lập thể hiện giao dịch giữa hai bên bằng đô la Mỹ là vi phạm Điều 22 Pháp lệnh ngoại hối năm 2005, vi phạm Điều 127, 128 Bộ luật dân sự. Vì vậy cả bà NĐ Đào và BĐ Công ty An Phú đều có lỗi trong việc làm cho giao dịch đặt cọc vô hiệu.
Tải về
Mua bán căn hộ hình thành trong tương lai. Bên bán chậm giao nhà nhưng bên mua không khiếu nại và tiếp tục đóng tiền nên mặc nhiên là đồng ý
Sơ lược nội dung: Trường hợp bà NĐ_Loan cho rằng thời gian bàn giao căn hộ phải đúng thời điểm từ tháng 7/2008 đến tháng 10/2008, khi đến thời hạn mà BĐ_Công ty ABM không bàn giao căn hộ, lẽ ra khi quyền lợi của bà bị xâm phạm thì bà NĐ_Loan phải có ý kiến khiếu nại về việc BĐ_Công ty ABM chậm bàn giao nhưng bà NĐ_Loan không thực hiện nên bà NĐ_Loan phải chịu trách nhiệm. Mặt khác, quá thời gian bàn giao căn hộ một năm, bà NĐ_Loan còn chuyển số tiền 227.403.000đồng vào ngày 14/7/2009 để thực hiện tiếp theo hợp đồng. Điều này đồng nghĩa với việc bà NĐ_Loan chấp nhận cho việc chậm bàn giao căn hộ.
Tải về
Ký hợp đồng đặt cọc với đơn vị phân phối. Khách hàng chậm thanh toán nên mất tiền cọc
Sơ lược nội dung: Ngày 30/6/2017 ông M chấm dứt thanh toán tiền đặt cọc mà lẽ ra ông M phải thực hiện đến ngày 15/11/2027 cho đợt nộp thứ 8. Điều này thể hiện ông M đã đơn phương chấm dứt Hợp đồng đặt cọc. Do ông M có lỗi trong việc thực hiện hợp đồng và do số tiền ông M đã giao cọc trên 20% giá trị bất động sản nên theo quy định tại Điểm (b), mục 5.3, Điều 5 của hợp đồng đặt cọc thì Công ty N chỉ hoàn trả số tiền đã nhận cọc của ông M sau khi trừ 50% tổng số tiền đặt cọc và 2% của giá trị bất động sản.
Tải về
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không quy định thời gian giao đất – người mua chịu thiệt
Sơ lược nội dung: Như vậy, trước khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông T và Công ty TNHH đầu tư T đã ký kết Hợp đồng đặt cọc nhằm mục đích thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau khi ký Hợp đồng đặt cọc, hai bên đã ký liên tiếp hai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do đó, Hợp đồng đặt cọc đã chấm dứt và được thay thế bằng các Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cả hai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên các bên đều không thỏa thuận thời gian giao nền đất cũng như thời gian giao
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo như thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Do đó, việc Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có cơ sở và đúng pháp luật.
Tải về
Mua nhà ở trong dự án đã được thế chấp. Hợp đồng vô hiệu do giả tạo
Sơ lược nội dung: Vào thời điểm giao kết hợp đồng, Công ty ML đã thế chấp quyền sử dụng đất cho Ngân hàng X, vi phạm quy định tại Điều 132 của Bộ luật Dân sự năm 2005 “Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối”. Khi bà Kh khởi kiện vụ án, Công ty Minh Luận đã thế chấp quyền sử dụng đất nêu trên cho X- Chi nhánh Đồng Nai; không bàn giao nhà theo hợp đồng đã ký; do đó, Công ty ML đã vi phạm hợp đồng theo các Điều 453 và Điều 454 của Bộ luật Dân sự năm 2005.
Tải về
Hợp đồng góp vốn mua căn hộ hình thành trong tương lai – Tòa án xác định bản chất là Hợp đồng đặt cọc
Sơ lược nội dung: Theo những điều khoản thỏa thuận trên giữa Công ty cổ phần S – N với bà Nguyễn Thúy H và qui định của pháp luật về góp vốn xây dựng nhà ở giữa chủ đầu tư với các tổ chức, cá nhân góp vốn thì 08 hợp đồng được ký giữa hai bên có tiêu đề là Hợp đồng góp vốn mua căn hộ nhưng thực chất là hợp đồng đặt cọc, tiền góp vốn thực chất là tiền đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ khi Công ty cổ phần S – N đủ điều kiện bán, những hợp đồng đặt cọc này không vô hiệu. Tòa án cấp sơ thẩm xác định những hợp đồng này là hợp đồng góp vốn, từ đó, tuyên bố vô hiệu do chủ đầu tư là Công ty cổ phần S – N chưa đảm bảo điều kiện về huy động vốn được qui định tại điểm b khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP là không đúng.
Tải về
Huy động vốn thực hiện dự án trái phép, sử dụng vốn huy động sai mục đích. Tội cố ý làm trái quy định của Nhà nước về quản lý kinh tế gây hậu quả nghiêm trọng
Sơ lược nội dung: Việc sử dụng vốn không đúng mục đích nêu trên của Nguyễn Văn T là trái với quy định tại khoản 4 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở… “Chủ đần tư dự án phát triển nhà ở phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng dự án phát triển nhà ở đó, không được dùng số vốn đã huy động vào mục đích khác hoặc sử dụng cho các dự án phát triển nhà ở khác” và vượt quá quyền hạn được giao theo điểm 8.1 khoản 8 Điều 5 mục 1, chương II Thông tư số 117/TT- BTC ngày 05/8/2010 của Bộ Tài chính, hướng dẫn cơ chế tài chính của Công ty TNHH một thành viên do Nhà nước làm chủ sở hữu…
Tải về
Các tuyển tập có liên quan:
Tuyển tập các bản án về Hợp đồng đặt cọc vô hiệu & Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực
Tuyển tập 30 Bản án Tòa án tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu | có hiệu lực
Cách xác định các loại đất theo Luật đất đai 2013
Luật sư Phạm Ngọc Hải tổng hợp
Số điện thoại: 0941 767 076
Email: amilawfirmdn@gmail.com
Website: amilawfirm.com
