Câu hỏi:
Đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài có được sở hữu nhà ở tại Việt Nam hay không? Nếu được sở hữu thì có hạn chế gì so với cá nhân, tổ chức trong nước không? Quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam về việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài như thế nào?
Trả lời:
Lời đầu tiên, Công ty Luật AMI xin được gửi đến bạn lời chào trân trọng, liên quan đến yêu cầu tư vấn của bạn, chúng tôi đưa ra tổng quan các quy định của pháp luật về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân, tổ chức nước ngoài cho bạn tham khảo:
A. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan
- Phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án (Khoản 1 Điều 160);
- Có các quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở như cá nhân, tổ chức Việt Nam, trừ trường hợp xây nhà trên đất thuê thì chỉ được cho thuê nhà ở (Khoản 1 Điều 161, Điều 10);
- Có các nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở như cá nhân, tổ chức Việt nam (Khoản 1 Điều 162, Điều 11);
B. Đối với tổ chức và cá nhân nước ngoài không thuộc phần A
Điều kiện chủ thể (Điều 160 Luật Nhà ở 2014; Điều 74 Nghị định 99/2015):
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài) phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ được phép hoạt động tại Việt Nam
- Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam (phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh) và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.
Các quy định về sở hữu nhà ở:
- Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá hai trăm năm mươi căn nhà;
Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì Chính phủ quy định, cụ thể số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu; (Điểm a Khoản 2 Điều 161)
Hướng dẫn cụ thể tại Điều 76 Nghị định 99/2015:
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 7 của Nghị định này và chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức trong số lượng nhà ở theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều này tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu; trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam nhưng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì giải quyết theo quy định tại Điều 78 của Nghị định này.
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư; trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này.
- Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định sau đây:
- Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó;
- Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn;
- Trường hợp có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án.
- Sở Xây dựng có trách nhiệm công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử các thông tin về số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu (Khoản 1 Điều 76 Nghị định 99/2015).
Trường hợp được tặng cho, được thừa kế nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm b khoản 2 Điều 159 của Luật này hoặc vượt quá số lượng nhà ở quy định tại điểm a khoản này thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó; (Điểm b Khoản 2 Điều 161)
- Về thời hạn sở hữu nhà ở:
+ Đối với cá nhân nước ngoài: Không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận, có thể gia hạn thêm nếu có nhu cầu (trước khi hết hạn 3 tháng); Nếu kết hôn với người Việt Nam thì có quyền như người Việt Nam.
+ Đối với tổ chức nước ngoài thời hạn sở hữu nhà ở không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư đã cấp cho tổ chức đó.
(Khoản 2 Điều 161; Điều 76 Nghị định 99/2015)
Trước khi hết hạn chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước.
Các hạn chế (Điều 162):
- Đối với chủ sở hữu là cá nhân nước ngoài thì được cho thuê nhà ở để sử dụng vào các mục đích mà pháp luật không cấm nhưng trước khi cho thuê nhà ở, chủ sở hữu phải có văn bản thông báo về việc cho thuê nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nơi có nhà ở theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng và phải nộp thuế từ hoạt động cho thuê nhà ở này theo quy định của pháp luật trừ trường hợp người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam;
- Đối với chủ sở hữu là tổ chức nước ngoài thì chỉ được sử dụng nhà ở để bố trí cho những người đang làm việc tại tổ chức đó ở, không được dùng nhà ở để cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác;
- Thực hiện thanh toán tiền mua, thuê mua nhà ở thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.
- Không được mua, thuê mua… trong khu vực quốc phòng an ninh. Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương (Điểm b Khoản 2 Điều 159 Luật nhà ở 2014; Điều 75 Nghị định 99/2015).
Luật sư Phạm Ngọc Hải
Công ty Luật Ami
Số điện thoại: 0941 767 076
Email: amilawfirmdn@gmail.com
Website: amilawfirm.com
