Vợ chồng tôi có mua một mảnh đất vườn, giấy tờ ba lá. Mảnh đất này vợ chồng tôi không dùng để ở mà chỉ để trồng cây, lâu này vì bận việc gia đình nên chúng tôi cũng không thường xuyên tới đây nên mới đây tôi mới phát hiện có hàng xóm cạnh mảnh đất của tôi đang cắm mốc muốn lấn chiếm. Nay tôi muốn làm Sổ đỏ mảnh đất này, muốn nhờ địa chính cắm mốc lại thửa đất này. Cho tôi được hỏi khi làm Sổ đỏ thì tôi có phải xin chữ ký của hộ liền kề hay không? Nếu như họ không đồng ý ký vào biên bản xác định ranh giới của đất nhà tôi thì tôi có làm Sổ được hay không?
Trả lời
Lời đầu tiên, Công ty luật AMI xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Dựa theo yêu cầu cần tư vấn của bạn, chúng tôi có trả lời như sau:
Về trình tự cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất (Gọi tắt là “Giấy chứng nhận”) hay gọi là Sổ đỏ được quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất như sau:
Khi hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:
– Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.
Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
– Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại như trên, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
– Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
Như vậy, khi nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lần đầu thì UBND xã sẽ là cơ quan thực hiện việc kiểm tra, xác nhận nguồn gốc đất, tình trạnh tranh chấp đất, sự phù hợp với quy hoạch. Đối với những trường hợp đất chưa có bản đồ địa chính thì UBND xã sẽ thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất.
Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố…để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện tranh, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất; đồng thời yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực).
Ranh, giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất.
Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất để giải quyết. Trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thi được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.
(khoản 1 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT Thông tư quy định về bản đồ địa chính).
Đồng thời khi lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất theo Phụ lục số 11 kèm theo Thông tư 25/2014/TT-BTNMT đơn vị đo đạc ngoài việc xem xét hiện trạng về sử dụng đất thì cần phải lấy ý kiến thống nhất của những người sử dụng đất liền kề.
Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì việc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được cán bộ đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác định theo thực địa và theo hồ sơ thửa đất liên quan (nếu có). Đơn vị đo đạc chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho Ủy ban nhân dân cấp xã để xác nhận vắng mặt và thông báo trên loa truyền thanh của cấp xã, niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã để người sử dụng đất đến ký xác nhận. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất không có mặt và không có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã lập.
Trường hợp sau 10 ngày kể từ ngày nhận được Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại, người dẫn đạc ký xác nhận và ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề đó không ký xác nhận vào phần “lý do không đồng ý” trong Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất.
Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập danh sách các trường hợp nêu trên để gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã biết và lưu hồ sơ đo đạc.
(Khoản 2 Điều 8 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT sửa đổi điểm 2.4 khoản 2 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT).
Như vậy, không phải tất cả các trường hợp nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lần đầu đều phải xin ý kiến của các hộ sử dụng đất liền kề. Trường hợp người sử dụng đất có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì không cần phải xin ý kiến của các hộ sử dụng đất liền kề.
Trường hợp xin ý kiến hộ sử dụng đất liền kề mà người hàng xóm không xác nhận mốc ranh giới thì cơ quan đo đạc có thể căn cứ vào hồ sơ đo đạc để cấp Giấy chứng nhận theo hiện trạng đang sử dụng tuỳ vào trường hợp cơ quan có thẩm quyền xác nhận hiện trạng thực tế để làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận.
Đối với những trường hợp phải xin ý kiến các hộ sử dụng đất liền kề mà người sử dụng đất vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì nếu sau 10 ngày, kể từ ngày nhận được Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất, người sử dụng đất liền kề cũng không có ý kiến đối với Bản mô tả này thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại, người dẫn đạc ký xác nhận như quy định nêu trên.
Do đó, việc xác định ranh giới thửa đất không hoàn toàn phụ thuộc vào người sử dụng đất liền kề, đồng nghĩa với việc hàng xóm nhà bạn không chịu ký giáp ranh thửa đất với gia đình mà bạn mà cơ quan có thểm quyền sẽ dừng việc xác định ranh giới thửa đất.
Tại Khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận khi có một trong các căn cứ sau: “… khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất”.
Căn cứ theo quy định trên thì không có trường hợp nào từ chối tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận vì lý do hàng xóm không ký giáp ranh.
Như vậy, Hàng xóm không ký giáp ranh vẫn được cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện, không ký giáp ranh không đồng nghĩa với việc tranh chấp đất đai (chỉ từ chối tiếp nhận hồ sơ cấp Sổ đỏ khi nhận được thông báo của cơ quan có thẩm quyền về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai).
Trên đây là nội dung tư vấn được thực hiện bởi đội ngũ Luật sư, chuyên viên pháp lý tại Công ty luật AMI. Trường hợp có vướng mắc về pháp lý cần hỗ trợ, bạn vui lòng liên hệ để được giải đáp.
Địa chỉ: 50 Nguyễn Tri Phương, phường Chính Gián, quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng.
Số điện thoại: 0941 767 076
Email: amilawfirmdn@gmail.com
