Đất gia đình tôi khai hoang đất từ năm 1990 đến nay, sử dụng ổn định lâu dài và không có tranh chấp với ai. Năm 1993, gia đình tôi có xây dựng một nhà cấp 4 để ở và đã được UBND xã xác nhận về việc đồng ý cho nhà tôi xây dựng trên diện tích đất này mặc dù gia đình tôi vẫn chưa có giấy tờ gì thể hiện quyền sử dụng đất. Từ thời gian đó đến nay, vì một số lý do nên gia đình tôi vẫn chưa xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo tôi được biết thì đất thủ tục này rất phức và mất rất nhiều thời gian và tốn rất nhiều tiền. Tôi muốn hỏi về trình tự thủ tục và thời gian xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất khai hoang? Tôi có phải đóng tiền sử dụng đất hay không?
Trả lời:
Lời đầu tiên, Công ty Luật AMI (thuộc Đoàn Luật sư TP. Đà Nẵng) xin được gửi đến bạn lời chào trân trọng, dựa theo yêu cầu cần tư vấn của bạn, chúng tôi có trả lời như sau:
Trước đây, theo quy định tại khoản 1 Điều 2 thông tư 52/2014/TT-BNNPTNT quy định đất khai hoang là đất đang để hoang hoá, đất khác đã quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, hiện nay quy định này đã được bãi bõ và pháp luật hiện hành không quy định thế nào là đất khai hoang. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi người sử dụng đất đủ các điều kiện theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013.
Cụ thể, đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 như sau: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Cụ thể đất của gia đình bạn phải đảm bảo một số điều kiện:
– Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004.
– Không vi phạm pháp luật về đất đai.
– Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thi, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Như vậy, đất khai hoang của gia đình bạn mặc dù không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng không vi phạm pháp luật về đất đai và được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch đã được Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất khai hoang
– Về căn cứ xác định loại đất:
Căn cứ theo điểm a khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai như sau:“Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó”
Theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về xác định loại đất. Cụ thể, trường hợp đang sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 11 của Luật đất đai thì loại đất được xác định như sau:
+ Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng.
+ Trường hợp đang sử dụng, đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.
Do vậy, Cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ theo hiện trạng đang sử dụng đất của gia đình bạn đang sử dụng để xác định loại đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Về thành phần hồ sơ (khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT)
+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK
+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
+ Giấy xác nhận đất không có tranh chấp của Ủy ban nhân dân xã nơi bạn cư trú.
– Về Thẩm quyền (Theo quy định tại Khoản 2 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
Văn phòng đăng ký đất đai. Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.
– Thời hạn giải quyết:
Theo điểm a Khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung tại Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian giải quyết hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ cho đất khai hoang không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày, trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.
– Về thu tiền sử dụng đất
Điểm a Khoản 1 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất:
“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:
Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn liên quan đến thắc mắc của bạn. Trường hợp cần hỗ trợ, bạn vui lòng liên hệ để được giải đáp.
Số điện thoại: 0941 767 076
Email: amilawfirmdn@gmail.com
Website: amilawfirm.com
