Tôi có cho một cá nhân thuê căn nhà của tôi để hoạt động kinh doanh nhà nghỉ, thời gian cho thuê là 05 năm. Hiện nay, hợp đồng thuê nhà đã được 03 năm, tuy nhiên, do đang cần tiền nên tôi muốn bán căn nhà này cho người khác. Trong hợp đồng cho thuê giữa tôi và người thuê cũng không có thoả thuận về việc này. Cho tôi được hỏi là nhà đang cho thuê nhưng tôi bán cho người khác có vi phạm pháp luật không? Tôi phải làm như thế nào để bán nhà cho đúng quy định pháp luật.
Trả lời:
Lời đầu tiên, Công ty Luật AMI xin được gửi đến bạn lời chào trân trọng, dựa theo yêu cầu cần tư vấn của bạn, chúng tôi có trả lời như sau:
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định về việc mua bán nhà ở cho thuê như sau: “Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn”.
Như vậy, trường hợp bạn muốn bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên đang thuê nhà của bạn được biết, trong thời gian 30 ngày, kể từ ngày bạn thông báo cho người thuê nhà biết về việc bạn bán nhà, người đang thuê nhà không có nhu cầu mua lại thì bạn được quyền bán nhà ở đó cho người khác.
Ngoài ra, để đảm bảo quyền lợi của người thuê nhà thì pháp luật có quy định về quyền được tiếp tục thuê nhà ở của người thuê tại khoản 2 Điều 133 Luật nhà ở năm 2014 về quyền tiếp tục thuê nhà ở như sau:“Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.
Do vậy, mặc dù bạn bán nhà ở cho người khác những vẫn phải đảm bảo quyền thuê nhà cho người đang thuê tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở mà bạn đã ký kết trước đó trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Trường hợp chủ sở hữu mới không đồng ý việc cho thuê nhà mà bạn vẫn muốn tiếp tục bán thì bạn đã chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn với người đang thuê. Đây chính là hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trái pháp luật. Bởi theo quy định pháp luật, trong thời hạn thuê nhà ở theo thoả thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 cụ thể như sau:
“a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này”
Trường hợp bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng không thuộc các trường hợp nêu trên và không thuộc các trường hợp được các bên thỏa thuận trong hợp đồng, nên bạn phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho người thuê nhà.
Do vậy, để việc bán nhà cho người khác được đảm bảo và đúng quy định pháp luật, bạn cần đảm bảo các quy định nêu trên.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn liên quan đến thắc mắc của bạn. Trường hợp cần hỗ trợ, bạn vui lòng liên hệ để được giải đáp.
