Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (hiệu lực trong 5 năm, kể từ ngày 1-4-2025) được kỳ vọng sẽ “mở khóa” hàng loạt dự án nhà ở thương mại gặp vướng mắc pháp lý khi lần đầu tiên cho phép thỏa thuận nhận chuyển nhượng cả đất nông nghiệp và phi nông nghiệp không phải đất ở để phát triển dự án. Để hiểu rõ hơn nghị quyết này, Báo Đà Nẵng có cuộc trao đổi với luật sư Phạm Ngọc Hải, Giám đốc Công ty Luật AMI, Đoàn Luật sư thành phố Đà Nẵng.
* Luật sư đánh giá như thế nào về tầm quan trọng của Nghị quyết số 171/2024/QH15 trong bối cảnh phát triển nhà ở thương mại hiện nay?
– Nghị quyết số 171/2024/QH15 đánh dấu cột mốc quan trọng trong việc phát triển nhà ở thương mại theo hướng đa dạng, minh bạch hơn. Việc quy định thí điểm thực hiện dự án thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, bao gồm cả đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các tổ chức kinh doanh bất động sản không những tiếp cận nhiều quỹ đất hơn mà còn tăng cường tính chủ động thay vì phải trải qua các quy trình thủ tục phụ thuộc vào nhà nước, giúp rút ngắn thời gian và quy trình triển khai dự án.
Điều này không chỉ thúc đẩy nguồn cung nhà ở, giải quyết vướng mắc ở các khu đô thị, thương mại bị đình trệ trong thời gian qua mà còn góp phần sử dụng hiệu quả quỹ đất, đáp ứng nhu cầu phát triển đô thị và kinh tế hiện nay.
* Luật sư có thể giải thích rõ hơn về điểm mới cơ bản nhất của Nghị quyết số 171/2024/QH15 so với các quy định trước đây?
– Trước đây, theo quy định tại Điều 22, Điều 23, Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư có thể sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại, hoặc nếu là nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư dự án chỉ được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở để xây dựng nhà ở thương mại. Tuy nhiên, khi Luật Nhà ở 2023 và đặc biệt là Nghị quyết số 171/2024/QH15 có hiệu lực thì thí điểm cho phép chủ đầu tư được nhận chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở; đất ở và đất khác trong cùng thửa đất đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thí điểm.
Ngoài ra, đối với trường hợp chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cũng được hướng dẫn cụ thể tại điểm b, điểm c, Khoản 2, Điều 3, Nghị định số 75/2025/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để xem xét đủ điều kiện thí điểm thực hiện dự án.
* Theo quy định mới này, điều kiện để các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là gì?
– Đầu tiên, doanh nghiệp phải đáp ứng các điều kiện để kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đất đai hiện hành và các văn bản pháp luật khác có liên quan. Tiếp đó, theo quy định tại Điều 3, Nghị quyết số 171/2024/QH15, dự án phải đáp ứng các điều kiện: phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị; phạm vi khu đất, thửa đất thực hiện dự án phù hợp chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt; phạm vi khu đất, thửa đất thực hiện dự án nằm trong danh mục các khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm do HĐND cấp tỉnh thông qua; có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thí điểm.
Bên cạnh việc mở ra cơ hội hơn cho việc phát triển nhà ở thương mại thì nhà nước cũng đã quy định giới hạn về diện tích trong tổng diện tích đất ở thực hiện dự án thí điểm. Theo điểm b, Khoản 1, Điều 4 Nghị quyết số 171/2024/QH15: “Tổng diện tích đất ở trong các dự án thí điểm (bao gồm đất ở hiện hữu và đất dự kiến chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở) không vượt quá 30% của phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất ở) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021-2030 đã được phê duyệt”. Quy định này là cần thiết nhằm hạn chế việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở quá nhiều dẫn đến sự mất cân bằng quỹ đất giữa các loại đất.
Về trình tự, thủ tục và hồ sơ liên quan đến việc thực hiện dự án thí điểm cũng đã được hướng dẫn chi tiết tại Chương II, Nghị định số 75/2025/NĐ-CP, là căn cứ để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thể triển khai các thủ tục pháp lý liên quan để thực hiện dự án thí điểm trên thực tế.
* Theo luật sư, cơ quan quản lý nhà nước nên làm gì để bảo đảm việc thí điểm này được triển khai hiệu quả và minh bạch?
– Để việc thí điểm được triển khai hiệu quả và minh bạch, cơ quan quản lý nhà nước nên thực hiện đồng bộ một số giải pháp. Thứ nhất, nhà nước công khai rõ ràng thông tin, đặc biệt về thông tin quy hoạch, danh mục dự án thí điểm và các tiêu chí lựa chọn để người dân và doanh nghiệp có thể dễ dàng nắm bắt, cũng như triển khai tuyên truyền, phổ biến và hướng dẫn đến doanh nghiệp để thực hiện đúng trình tự, thủ tục từ đó triển khai dự án được hiệu quả hơn.
Thứ hai, thúc đẩy và thiết lập cơ chế giám sát chặt chẽ. Nghị quyết thực hiện dựa trên việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên cần sự giám sát chặt chẽ từ cơ quan địa phương hơn trong việc triển khai và giám sát dự án, đặc biệt là HĐND các cấp phải thường xuyên giám sát tính minh bạch, thực hiện đúng các quy định của pháp luật đối với việc triển khai dự án của các doanh nghiệp.
Thứ ba, quy định thực hiện thí điểm sẽ không tránh khỏi những khó khăn, vướng mắc trong quá trình áp dụng nên cần kịp thời hướng dẫn, hỗ trợ, tháo gỡ. Những vướng mắc này không chỉ của doanh nghiệp mà còn là của các cơ quan, ban, ngành. Các tồn tại, hạn chế trong quá trình áp dụng cần được báo cáo và tổng kết sau thí điểm để đánh giá và tiếp tục áp dụng trong tương lai.
Nguồn: Báo Đà Nẵng Online
—————————————————–
CÔNG TY LUẬT TNHH MỘT THÀNH VIÊN AMI (AMI LAW FIRM)
– Địa chỉ: 28 Trần Quý Cáp, phường Thạch Thang, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
– Điện thoại: 0941.767.076
– Email: amilawfirmdn@gmail.com
– Website: https://amilawfirm.com/
– Fanpage: https://www.facebook.com/AMILawFirm
