Quy trình Giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật đất đai 2024
-
Tranh chấp đất đai là gì?
Căn cứ khoản 47, Điều 3, Luật Đất đai năm 2024 : “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Theo đó, có thể hiểu tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền lợi và nghĩa vụ giữa những chủ thể trong việc sở hữu, quản lý và sử dụng đất.
Lưu ý: Tranh chấp đất đai xác định ai là người có quyền hợp pháp đối với đất đai, phân biệt với các tranh chấp liên quan về đất đai như : Tranh chấp hợp đồng, giao dịch liên quan tới đất đai; Tranh chấp về hôn nhân và gia đình nhưng có đối tượng là đất đai (vợ chồng phân chia tài sản chung là nhà đất); Tranh chấp về thừa kế di sản là quyền sử dụng đất v.v). Tranh chấp đất đai bắt buộc phải thực hiện thủ tục hòa giải với các bước được trình bày dưới đây, ngược lại, các tranh chấp liên quan đến đất đai không phải bất cứ lúc nào cũng bắt buộc phải thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã.
-
Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai
Giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện qua các giai đoạn như sau:
2.1 Giai đoạn 1: Tự thương lượng hoặc Hòa giải
Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, cần tránh nhầm lẫn khái nhiệm hòa giải ở cơ sở với Hòa giải tại UBND cấp xã. Cụ thể, hoạt động hòa giải ở cơ sở được điều chỉnh bởi Luật hòa giải 2013 và được thực hiện bởi các hòa giải viên thuộc các tổ hòa giải. Tổ hòa giải là tổ chức tự quản của nhân dân được thành lập ở cơ sở (gồm thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố, khu phố và cộng đồng dân cư khác) để hoạt động hòa giải.
2.2 Giai đoạn 2: Hòa giải tại UBND cấp xã
Trong khi đó hoạt đồng hòa giải tại UBND xã là hoạt động bắt buộc theo quy định tại Khoản 2, Điều 235 của Luật Đất đai năm 2024 “ trước khi đưa tranh chấp đất đai ra giải quyết tại cơ quan có thẩm quyền, các bên bắt buộc phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp” . Cụ thể, theo quy định tại Điều 235 Luật Đất đai năm 2024, hòa giải tranh chấp đất đai được thực hiện theo quy trình sau:
Bước 1: Nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã;
Bước 2: Chủ tịch UBND cấp xã lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai;
Thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai bao gồm Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã là Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức làm công tác địa chính, người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất tranh chấp (nếu có)
Việc hòa giải tranh chấp đất đai được thực hiện trong vòng không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai;
Bước 3: Lập biên bản hòa giải có chữ ký của các bên tham gia hòa giải, có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành . Biên bản hòa giải phải gửi cho các bên tranh chấp và lưu tại UBND cấp xã nơi đất có tranh chấp.
Trong trường hợp hòa giải thành thì hòa giải ở cơ sở giúp các bên trong tranh chấp tiết kiệm được một khoản chi phí tương đối lớn. Trường hợp nếu hòa giải ở cơ sở không thành, các bên yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền, các bên sẽ phải chịu án phí và các chi phí tố tụng khác như chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, chi phí giám định, chi phí đo đạc, chi phí thẩm định giá
2.3.Giai đoạn 3: Giải quyết tranh chấp đất đai tại các cơ quan có thẩm quyền
Trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai năm 2024: giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền
Khoản 1, Điều 236 của Luật Đất đai năm 2024 quy định Tòa án nhân dân sẽ có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở… hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai năm 2024 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất[1].
Theo quy định tại Khoản 9, Điều 26 BLTTDS 2015 thừa nhận rằng Tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai là tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án[2]. Quá trình giải quyết vụ án tranh chấp đất đai được thực hiện theo các giai đoạn: Khởi kiện, thụ lý vụ án, hòa giải, chuẩn bị xét xử, xét xử, nghị án và tuyên án.
Kết quả của quá trình giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án có thể là Bản án hoặc Quyết định của Tòa án, có hiệu lực pháp luật và được đảm bảo thi hành bởi Cơ quan thi hành án dân sự.
Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai năm 2024: (1) Khởi kiện tại TAND có thẩm quyền hoặc (2) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền
Các tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở… hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai năm 2024 thì ngoài việc có thể lựa chọn giải quyết tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền, các bên có quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND.
Việc xác định UBND cấp có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện theo quy định tại khoản 3, Điều 236 Luật Đất đai năm 2024. Cụ thể,
(+) Các tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau do Chủ tịch UBND cấp huyện có thẩm quyền giải quyết
Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp huyện, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án hoặc khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
(+) Tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết.
Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp tỉnh, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
Kết quả của thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp có thẩm quyền là Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai. Quyết định này sẽ có hiệu lực thi hành nếu trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định mà các bên tranh chấp không khởi kiện hoặc khiếu nại.
Thời hạn tự nguyện thi hành là 30 ngày kể từ ngày quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực (Khoản 4, Điều 236 Luật Đất đai năm 2024). Sau thời gian này mà các bên hoặc một trong các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành[3], trong đó, Chủ tịch UBND cấp huyện nơi có đất tranh chấp sẽ là người có thẩm quyền ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định giải quyết tranh chấp đất đai và thực hiện quyết định cưỡng chế.
[1] Khoản 1, Điều 236 Luật Đất đai năm 2024
[2] Khoản 9, Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015
[3] Khoản 4, Điều 236 Luật Đất đai năm 2024
—————————————————–
CÔNG TY LUẬT TNHH MỘT THÀNH VIÊN AMI (AMI LAW FIRM)
– Địa chỉ: 28 Trần Quý Cáp, phường Thạch Thang, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
– Điện thoại: 0941.767.076
– Email: amilawfirmdn@gmail.com
– Website: https://amilawfirm.com/
– Fanpage: https://www.facebook.com/AMILawFirm
