Tôi có nhận chuyển nhượng của ông A là 200 m2 đất gồm 100 m2 đất ở và 100 m2 đất trồng cây lâu năm. Nay tôi có muốn chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất ở được hay không? Có cần phải xin ý kiến chấp thuận của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay không? Nếu chuyển được thì tôi cần phải nộp thêm bao nhiêu tiền?
Trả lời:
Lời đầu tiên, Công ty Luật AMI (thuộc Đoàn Luật sư TP. Đà Nẵng) xin được gửi đến bạn lời chào trân trọng, dựa theo yêu cầu cần tư vấn của bạn, chúng tôi có trả lời như sau:
Căn cứ theo Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT nay được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:
– Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm.
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm.
– Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm.
– Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
– Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.
Đối với trường hợp Bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Do đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất phi nông nghiệp (theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai) nên khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Theo điểm e, khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013).
Theo đó, việc chuyển mục đích sử dụng đất cũng cần phải căn cứ vào Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong chuyển mục đích sử dụng đất. Nghĩa là bạn có được chuyển mục đích sử dụng đất hay không phải tuỳ thuộc vào chính sách của từng địa phương (Theo Điều 52 Luật Đất đai năm 2013).
Về trình tự thủ tục chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất ở:
Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất (khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT):
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Cơ quan có thẩm quyền: UBND cấp huyện.
Đối với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.
(Theo khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai năm 2013)
Về Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Biên bản xác minh thực địa.
– Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư.
– Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai.
– Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.
– Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư này.
(Theo khoản 2 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT)
Thời hạn trả kết quả: Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).
Về tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm thành đất ở:
Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
(Theo điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất).
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn liên quan đến thắc mắc của bạn. Trường hợp cần hỗ trợ, bạn vui lòng liên hệ để được giải đáp.
Công ty Luật Ami
Số điện thoại: 0941 767 076
Email: amilawfirmdn@gmail.com
Website: amilawfirm.com
