Hiện nay, tôi có dư một căn nhà ở mặt tiền trung tâm thành phố, đang có nhu cầu cho thuê để kiếm thêm thu nhập với số tiền cho thuê là 10 triệu đồng/tháng, việc cho thuê của tôi có phải đóng thuế gì hay không? Tôi có thể thoả thuận người thuê có trách nhiệm kê khai và chịu các khoản thuế này cho tôi được không?
Trả lời:
Công ty Luật AMI xin được gửi đến bạn lời chào trân trọng. Dựa theo nội dung yêu cầu tư vấn của bạn, chúng tôi có trả lời như sau:
Căn cứ theo Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định về Phương pháp tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản như sau:
Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ.
Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại điểm này gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống và/hoặc các phương tiện giải trí. Dịch vụ lưu trú không bao gồm: cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn được coi như cơ sở thường trú như cho thuê căn hộ hàng tháng hoặc hàng năm được phân loại trong ngành bất động sản theo quy định của pháp luật về Hệ thống ngành kinh tế của Việt Nam.
Chi tiết cách tính thuế cho thuê nhà theo mức doanh thu cụ thể như sau:
- Nếu tổng doanh thu cho thuê nhà < 100 triệu/năm
a. Cách tính thuế GTGT và TNCN phải nộp:
Đối với cá nhân cho thuê tài sản thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì khi xác định mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.
Ví dụ 5: Bà C ký hợp đồng cho thuê nhà trong 02 năm – tính theo 12 tháng liên tục – với thời gian cho thuê là từ tháng 10 năm 2015 đến hết tháng 9 năm 2017, tiền thuê là 10 triệu đồng/tháng và được trả 1 lần. Như vậy, doanh thu tính thuế và thuế phải nộp đối với doanh thu trả tiền một lần từ hoạt động cho thuê nhà của Bà C xác định như sau:
Năm 2015, Bà C cho thuê nhà 03 tháng (từ tháng 10 đến hết tháng 12) với doanh thu cho thuê là: 03 tháng x 10 triệu đồng = 30 triệu đồng (< 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2015 Bà C không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà.
Năm 2016, Bà C cho thuê nhà 12 tháng (từ tháng 01 đến hết tháng 12), với doanh thu cho thuê là: 12 tháng x 10 triệu đồng = 120 triệu đồng (> 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2016 Bà C phải nộp thuế giá trị gia tăng, phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà.
Năm 2017, Bà C cho thuê nhà 09 tháng (từ tháng 01 đến hết tháng 9), với doanh thu từ hoạt động cho thuê là: 09 tháng x 10 triệu đồng = 90 triệu đồng (< 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2017 Bà C không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà.
Sau khi xác định doanh thu tính thuế của từng năm thì Bà C thực hiện khai thuế một lần với doanh thu trả tiền một lần là 180 triệu đồng, doanh thu phát sinh số thuế phải nộp là 120 triệu đồng và số thuế phải nộp một lần cho cả hợp đồng là 12 triệu đồng (120 triệu đồng x (5% + 5%)).
Trường hợp cá nhân đồng sở hữu tài sản cho thuê thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định cho 01 người đại diện duy nhất trong năm tính thuế.
Ví dụ 6: Hai cá nhân A và B là đồng sở hữu một tài sản, năm 2015 hai cá nhân cùng thống nhất cho thuê tài sản đồng sở hữu với giá cho thuê là 180 triệu đồng/năm – tính theo năm dương lịch (>100 triệu đồng) và cá nhân A là người đại diện thực hiện các nghĩa vụ về thuế. Như vậy, cá nhân A thuộc diện phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản nêu trên với doanh thu tính thuế là 180 triệu đồng.
b. Cách tính lệ phí môn bài phải nộp:
Theo quy định tại Điều 3 Nghị định số 139/2016/NĐ-CP và Điều 3 Thông tư 302/2016/TT-BTC quy định:
Các trường hợp được miễn lệ phí môn bài gồm:
“Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống. Mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình được miễn lệ phí môn bài là tổng doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.”
- Nếu tổng doanh thu cho thuê nhà > 100 triệu/năm:
a. Đối tượng khai thuế:
Theo như Công văn 2994/TCT-TNCN ngày 24/07/2015 của Tổng cục thuế về việc giới thiệu một số nội dung sửa đổi, bổ sung của Thông tư số 92/2015/TT-BTC có quy định đối tượng khai thuế:
“– Cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế, hoặc
– Bên thuê tài sản khai và nộp thuế thay nếu trong hợp đồng có thoả thuận bên thuê là người nộp thuế.”
Như vậy, bên thuê nhà, thuê tài sản có thể thực hiện việc kê khai và nộp thuê thay cho bên cho thuê nhà, thuê tài sản nếu trong hợp đồng có thoả thuận bên thuê là người nộp thuế.
b. Các loại thuế phải nộp khi cho thuê nhà > 100 triệu/năm:
Căn cứ theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 302/2016/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí thuế môn bài quy định về Mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ như sau:
– Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: 1.000.000 (một triệu) đồng/năm;
– Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 300 đến 500 triệu đồng/năm: 500.000 (năm trăm nghìn) đồng/năm;
– Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 100 đến 300 triệu đồng/năm: 300.000 (ba trăm nghìn) đồng/năm.
Doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình tại khoản này là tổng doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.
Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình nêu tại khoản này có thay đổi doanh thu thì căn cứ để xác định mức thu lệ phí môn bài là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân của năm trước liền kề năm tính lệ phí môn bài.
Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình mới ra kinh doanh trong năm thì mức doanh thu làm cơ sở xác định mức thu lệ phí môn bài là doanh thu của năm tính thuế theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.
c. Thuế GTGT và Thuế TNCN:
– Căn cứ tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản là doanh thu tính thuế và tỷ lệ thuế tính trên doanh thu.
+ Doanh thu tính thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản được xác định như sau:
- Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.
- Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.
- Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân xác định theo doanh thu trả tiền một lần.
+ Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu
- Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%;
- Tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%.
+ Xác định số thuế phải nộp:
- Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%
- Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x 5%
Như vậy, nếu Tổng doanh thu cho thuê nhà > 100 triệu/năm thì cá nhân cho thuê phải nộp: Tổng thuế phải nộp: = Doanh thu tính thuế x 10% + Phí môn bài.
Do vậy, nếu bạn cho thuê nhà hàng tháng là 10 triệu/tháng, doanh thu tính thuế hàng năm của bạn là 120 triệu/năm (trên 100 triệu/năm) thì bạn ngoài phải đóng lệ phí môn bài, còn phải đóng thuế Giá trị gia tăng và thuế Thu nhập cá nhân. Trường hợp bạn có thoả thuận với bên thuê về việc bên thuê có trách nhiệm kê khai và nộp các loại thuế của người cho thuê theo quy định pháp luật thì người thuê nhà sẽ là người thực hiện thay bạn thủ tục kê khai và nộp thuế.
Do vậy, bạn cần nắm được quy định nêu trên để thực hiện việc kê khai, nộp thuế theo đúng quy định pháp luật.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn liên quan đến thắc mắc của bạn. Để được hỗ trợ tư vấn pháp luật miễn phí, bạn vui lòng liên hệ thông tin bên dưới.
Công ty luật Ami
Số điện thoại: 0941 767 076
Email: amilawfirmdn@gmail.com
Website: amilawfirm.com
