Gia đình tôi có mảnh đất vườn hơn 100m2 lâu nay dùng để trồng cây, hiện nay bố mẹ tôi muốn chuyển mảnh đất thành đất ở rồi cho vợ chồng tôi xây nhà. Cho tôi được hỏi thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở như thế nào, phí có cao không?
Trả lời:
Lời đầu tiên, Công ty luật AMI xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Dựa theo yêu cầu cần tư vấn của bạn, chúng tôi có trả lời như sau:
Đất vườn là gì?
Theo khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định nhóm đất nông nghiệp gồm: đất trồng cây hằng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thuỷ sản; đất làm muối…theo đó, không có định nghĩa cụ thể về đất vườn.
Như vậy, tuỳ theo mục đích sử dụng của đất vườn để phân loại đất vườn có thể thuộc loại đất trồng cây hằng năm hoặc đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp.
Căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
(Điều 52 Luật Đất đai 2013)
Đồng thời, tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 quy định thì việc chuyển đất nông nghiệp (đất vườn) sang đất phi nông nghiệp (đất ở) phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Do đó, điều kiện chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở cần phải đảm bảo các điều kiện:
+ Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của UBND cấp huyện nơi bạn sinh sống.
+ Có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở
– Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất:
+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
(Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất).
– Thẩm quyền:
+ UBND cấp chuyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định (điểm a, khoản 1 Điều 59 Luật Đất đai 2013).
Nộp hồ sơ tại: Cơ quan tài nguyên môi trường (khoản 1, Điều 69, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013).
– Thời gian giải quyết:
Thời gian giải quyết thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày (khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).
– Phí chuyển mục đích sử dụng đất:
Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:
+ Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
+ Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
Như vậy, bạn cần căn cứ vào loại đất vườn mà gia đình bạn đang sử dụng để biết được loại đất gia đình bạn muốn chuyển đổi có thuộc trường hợp có đóng tiền sử dụng đất hay không theo quy định viện dẫn nêu trên.
Trên đây là nội dung tư vấn được thực hiện bởi đội ngũ Luật sư, chuyên viên pháp lý tại Công ty luật AMI. Trường hợp có vướng mắc về pháp lý cần hỗ trợ, bạn vui lòng liên hệ để được giải đáp.
Địa chỉ: 50 Nguyễn Tri Phương, phường Chính Gián, quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng.
Số điện thoại: 0941 767 076
Email: amilawfirmdn@gmail.com
