Lâu nay người ta ai cũng hiểu “thổ cư” là “đất ở”. Nói “thổ cư” là nói theo âm Hán – Việt, còn nói “đất ở” là nói theo âm thuần Việt. Luật đất đai được ban hành và sửa đổi, bổ sung nhiều lần, từ năm 1987 đến nay, đều dùng khái niệm “đất ở” chứ không dùng khái niệm “thổ cư”. Đó là cách mà các nhà làm luật ưu tiên chọn khái niệm thuần Việt trong Luật đất đai, chứ hoàn toàn không có cơ sở nào để nói rằng “thổ cư” không phải là “đất ở”.
Sẽ không có gì để bàn, nếu như không có chuyện nhiều người dân có thửa đất, trên đó có ao, chuồng, cây lâu năm cùng với nhà ở và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận là đất “thổ cư” rồi, mà khi bị thu hồi thì lại được tính đền bù theo … giá đất vườn. Đã có không ít trường hợp người dân phải lao đao vì chuyện “thổ cư” không được coi là “đất ở”, gây thiệt hại không nhỏ đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ trên thửa đất mà họ đã gắn bó từ bao đời do ông cha để lại.
Có lẽ đây cũng là chủ đề “nóng” đang thu hút được sự chú ý của nhiều người, và chính nó cũng đang tạo ra những “điểm nóng” ở nhiều nơi, khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội, làm đường giao thông, làm công trình công cộng…
Câu hỏi đặt ra là tại sao những người có đất bị thu hồi luôn muốn khẳng định đất “thổ cư” là “đất ở”, còn phía cơ quan thực hiện việc thu hồi đất lại luôn muốn coi đất “thổ cư” là “đất vườn”?! Bản chất của vấn đề là ở chổ, nếu coi đất “thổ cư” là “đất ở” thì giá đền bù cho người có đất bị thu hồi sẽ cao hơn khá nhiều so với việc xác định đất “thổ cư” là … đất vườn. Ai sẽ là người được hưởng lợi chênh lệch giá giữa đất “thổ cư” bị chuyển thành “đất vườn” so với “đất ở”, vấn đề này xin để mọi người suy ngẫm. Vấn đề mà chúng tôi quan tâm là theo Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành của Chính phủ, làm thế nào để mọi người chia sẻ hai khái niệm “thổ cư” và “đất ở” có sự khác nhau cơ bản hay không?
Theo quy định của Luật đất đai hiện hành thì “đất ở” được hiểu là đất dùng để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cuộc sống. Ngoài ra, ngay cả trường hợp “đất vườn, ao” nhưng có kèm theo một số điều kiện do Luật đất đai quy định, mà đáp ứng được, thì cũng được coi là “đất ở”. Ví dụ, các trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 103 Luật đất đai 2013: “Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở”. Nêu ví dụ này để thấy rằng, quan điểm chính thức của Nhà nước hiện nay về khái niệm “đất ở” cũng được hiểu theo cách khá “mở”. Tức là, trong những điều kiện nhất định, thì một diện tích đất cụ thể, dù có công năng sử dụng là để làm vườn hay làm ao vẫn được coi là “đất ở”. Quy định như vậy, theo chúng tôi nghĩ, đó cũng là cách để Nhà nước bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của người dân theo luật. Tinh thần của Luật đất đai rất rõ như vậy, nhưng rất tiếc, trong nhiều trường hợp người dân đã có Giấy chứng quyền sử dụng đất (Giấy CNQSDĐ) và trên đó có ghi rõ là “đất thổ cư, thời hạn sử dụng lâu dài”, mà vẫn luôn bị “Người có thẩm quyền thu hồi đất” coi là… “đất vườn” ?!
Để làm rõ vấn đề trên, chúng tôi xin nêu kết quả giải quyết một vụ kiện hành chính đã qua hai cấp sơ thẩm và phúc thẩm, như sau:
Tóm tắt nội dung vụ kiện:
Theo Giấy CNQSDĐ của UBND huyện T vào 10/1997 đã cấp cho hộ ông Nguyễn Văn A 1.486 m2 đất, có ghi rõ mục đích sử dụng là “đất thổ cư, thời hạn sử dụng lâu dài”. Trong quá trình sử dụng đất ông Nguyễn Văn A đã chuyển nhượng một phần diện tích đất nói trên cho người khác. Khi có tuyến đường đi qua, UBND huyện T đã ra các quyết định thu hồi của ông A 183m2 trong phần diện tích đất còn lại của ông và bồi thường, hỗ trợ cho ông theo giá đất trồng cây lâu năm (đất vườn). Không đồng ý với các quyết định của UBND huyện T, ông Nguyễn văn A đã khởi kiện hành chính yêu cầu Tòa án hủy các quyết định trên của UBND huyện T để thực hiện lại thủ tục thu hồi và bồi thường cho ông theo giá đất ở.
Về phía UBND huyện T thì lập luận rằng: Theo Sổ đăng ký ruộng đất (Sổ mục kê 5b- hồ sơ 64/CP năm 1996) thì thửa đất của ông Nguyễn Văn A là thửa số …, tờ bản đồ số …, diện tích 1.486m2; trong đó có 200m2 đất ở và 1.286m2 đất vườn tạp, nên nay bồi thường cho ông A 183m2 theo giá đất vườn là hợp lý. Và tại Tòa phúc thẩm, đại diện UBND huyện T cũng nói rằng UBND huyện T đã cấp Giấy CNQSDĐ cho ông A theo loại đất thổ cư là không đúng qui định của pháp luật về đất đai.
Nội dung vụ kiện có thể tóm tắt như trên. TAND cấp tỉnh xử sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu của ông A, hủy các quyết định về thu hồi đất và bồi thường của UBND huyện T, buộc UBND huyện T ban hành quyết định lại cho phù hợp với pháp luật về đất đai. UBND huyện T chống án yêu cầu TAND cấp cao xử lại theo thủ tục phúc thẩm. TAND cấp cao đã y án sơ thẩm với các lập luận như sau:
- Theo qui định tại khoản 2 Điều 45 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai (2003), qui đinh: “Trường hợp đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư được sử dụng trước ngày 18/12/1980 mà trong hồ sơ địa chính hoặc các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai có ghi nhận rõ ranh giới thửa đất ở (hoặc thổ cư) thì toàn bộ diện tích đất đó được xác định là đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 87 của Luật Đất đai”. Theo qui định trên, ông A cư trú trước 1980 và được cấp Giấy CNQSDĐ có ghi rõ loại đất là “thổ cư” nên phải được công nhận là đất ở.
- Hộ ông Nguyễn Văn A được UBND huyện T cấp Giấy CNQSDĐ vào ngày 31/10/1997, có ghi rõ là “đất thổ cư, thời hạn sử dụng lâu dài” là phù hợp với qui định tại Điều103 Luật đất đai 2013 và điểm a khoản 5 Điều 24 Nghị định số 43/2014 của Chính phủ: “Hộ gia đình , cá nhân sử dụng đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được cấp giấy chứng nhận trước ngày 01/7/2014 thì diện tích đất ở được xác định là diện tích ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp”. Như vậy, Giấy CNQSDĐ của UBND huyện T đã cấp cho ông A 1.486 m2 “đất thổ cư, sử dụng lâu dài” thì phải được hiểu là toàn bộ diện tích đất ghi trên Giấy CNQSDĐ đã cấp cho ông A là đất ở. Do đó, việc UBND huyện T thu hồi của ông Nguyễn Văn A 183m2 đất và bồi thường theo giá đất vườn là không đúng pháp luật về đất đai, gây thiệt hại cho ông A.
- Căn cứ Điều 10 (Luật đất đai năm 2013), qui định về phân loại đất; Điều Điều 124 qui định về đất sử dụng có thời hạn và 125 qui định về đất sử dụng ổn định lâu dài, thì đất vườn thuộc nhóm đất nông nghiệp và chỉ được Nhà nước công nhận QSDĐ có thời hạn sử dụng tối đa là 50 năm; trong khi đó chỉ có đất ở qui định tại Điều 125 Luật đất đai 2013 là sử dụng lâu dài. Vậy thì, UBND huyện T đã công nhận QSDĐ cho ông A là “đất thổ cư, sử dụng lâu dài” thì phải coi là đất ở chứ không thể là “đất vườn” được.
Với 03 luận cứ xác đáng nêu trên, cả 02 cấp Tòa án sơ thẩm và phúc thẩm đều nhận định 183m2 đất của ông Nguyễn Văn A bị UBND huyện T thu hồi phải được xác định là đất ở, nên đã tuyên hủy các quyết định của UBND huyện T, buộc UBND huyện này phải ban hành lại quyết định thu hồi và quyết định bồi thường về đất cho ông A theo đúng qui định của pháp luật.
Những vấn đề cần suy ngẫm:
Nhiều quy định của pháp luật về đất đai hiện nay còn có nhiều vấn đề có cách hiểu khác nhau, nên việc áp dụng như thế nào cho đúng và thống nhất là vấn đề rất khó. Do vậy, nếu thu hồi mà xác định không đúng loại đất để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân sẽ dẫn đến việc gây thiệt hại về quyền và lợi ích chính đáng của họ, đồng thời cũng là nguyên nhân gây bức xúc, khiếu kiện kéo dài.
Vụ việc được nêu trên đây là một vụ án có thật, chúng tôi không rõ đến thời điểm này ông Nguyễn Văn A đã được bảo đảm các quyền lợi chính đáng của mình hay chưa. Vấn đề này xin dành cho cơ quan có thẩm quyền trong việc giám sát, kiểm tra việc chấp hành pháp luật trong hoạt động tố tụng. Thiết nghĩ, khi đã có bản án của Tòa án có hiệu lực pháp luật rồi, UBND huyện T cần sớm thực hiện việc sửa sai, kiểm điểm trách nhiệm bộ phận tham mưu và kịp thời khắc phục những thiệt hại mà mình đã gây ra cho người dân mới là vấn đề cần quan tâm.
Chúng tôi nêu lại vụ việc cụ thể này với mục đích không có gì khác hơn là rất mong những “Người có thẩm quyền thu hồi đất”, nếu gặp phải trường hợp tương tự thì nên coi đây như là một “án lệ” mà áp dụng để tránh việc tiếp tục gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Đó cũng là cách để không làm phát sinh thêm những vụ việc khiếu kiện kéo dài gây bất ổn cho xã hội.
Cũng qua vụ án này, chúng tôi đề nghị Tòa án Nhân dân tối cao nghiên cứu đưa vào “kho” án lệ của mình để các tòa án địa phương vận dụng thống nhất khi gặp trường hợp tương tự./.
Lê Hằng Vân & Nguyễn Kỳ Sanh
Nguồn: Sở tư pháp Quảng Nam
Công ty luật Ami
Số điện thoại: 0941 767 076
Email: amilawfirmdn@gmail.com
Website: amilawfirm.com
