CHU XUÂN MINH ( Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao) – Xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng có ý nghĩa để phân biệt hợp đồng bị tranh chấp là hợp đồng có hiệu lực hay hợp đồng vô hiệu, từ đó áp dụng quy định về xử lý đối với hợp đồng vô hiệu hay quy định xử lý đối với hợp đồng có hiệu lực. Xác định về thời điểm chuyển quyền sở hữu có ý nghĩa xác định ai là chủ sở hữu để xác định người phải chịu rủi ro về tài sản hay chịu trách nhiệm về tài sản.
Trong thực tiễn xét xử có một số bản án thể hiện có sự nhầm lẫn giữa hai khái niệm này, thể hiện như: Tuyên bố hủy hợp đồng (một chế tài giành cho hợp đồng có hiệu lực) đối với hợp đồng vô hiệu; căn cứ vào việc chưa chuyển quyền sở hữu đề tuyên bố hợp đồng vô hiệu; căn cứ vào việc có vi phạm hợp đồng của hợp đồng có hiệu lực để tuyên bố hợp đồng vô hiệu… Do đó cần làm rõ ý nghĩa của việc phân biệt thời điểm có hiệu lực của hợp đồng với thời điểm chuyển quyền sở hữu và rút kinh nghiệm về một số sai sót do sự nhầm lẫn giữa hai thời điểm này.
1.Thời điểm hợp đồng có hiệu lực
1.1.Quy định chung của pháp luật
Chế định pháp luật về hợp đồng quy định rõ hai giai đoạn là giai đoạn giao kết hợp đồng và giai đoạn thực hiện hợp đồng. Hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên nên khi chưa có sự thỏa thuận thì chưa có hợp đồng. Tuy nhiên, nếu tranh chấp ở giai đoạn chuẩn bị giao kết mà chưa có thỏa thuận thì cũng phải áp dụng pháp luật về hợp đồng quy định cho giai đoạn này. Hợp đồng đã hình thành (đã thỏa thuận) nhưng chưa đủ các điều kiện có hiệu lực (chưa được công chứng theo quy định hoặc có vi phạm khác) là hợp đồng vô hiệu. Hợp đồng có đủ điều kiện có hiệu lực theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS) thì có hiệu lực từ thời điểm giao kết (theo quy định tại Điều 401 BLDS). Sau thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là giai đoạn thi hành hợp đồng, trong đó có thời điểm chuyển giao quyền sở hữu, thời điểm hợp đồng đã được hoàn thành. Cần lưu ý là “hợp đồng đã được hoàn thành” là một căn cứ để chấm dứt hợp đồng (khoản 1 Điều 422 BLDS), là trường hợp đã thi hành xong các điều khoản của hợp đồng, nhưng trong thực tiễn xét xử đã có sự hiểu sai “hợp đồng đã được hoàn thành” là trường hợp hợp đồng đã được làm đầy đủ thủ tục nên là căn cứ vào đó để công nhận hợp đồng hợp pháp.
Trong các giai đoạn và các thời điểm nêu ở trên thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm được quy định tại khoản 1 Điều 401 là:
“Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác”. Nội dung quy định này về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng cũng đã được quy định tại Điều 145 BLDS năm 2005, Khoản 3 Điều 404 BLDS năm 1995, khoản 1 Điều 14 Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991.
1.2.Ý nghĩa pháp lý của việc xác định thời điểm hợp đồng có hiệu lực
Theo quy định tại khoản 2 Điều 401 BLDS thì: “Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật”. Nội dung này quy định về hiệu lực của hợp đồng cũng đã được quy định tại Điều 423, Điều 425, Điều 426 BLDS năm 2005; Điều 404 BLDS năm 1995; Điều 26, Điều 28, Điều 29 Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991.
Với ý nghĩa nêu trên, việc xử lý đối với vi phạm hợp đồng đã có hiệu lực khác rất xa với xử lý vi phạm khi hợp đồng vô hiệu. Đối với hợp đồng vô hiệu thì nguyên tắc chung là trở lại tình trạng ban đầu, các bên trả lại nhau những gì đã nhận. Nhưng trong việc xử lý vi phạm đối với hợp đồng có hiệu lực thì phải căn cứ vào hợp đồng quy định xử lý vi phạm đó thế nào, nếu hợp đồng không quy định thì mới căn cứ vào quy định của pháp luật về trường hợp vi phạm đó. Cần lưu ý là pháp luật có thể quy định ở mỗi thời điểm có nội dung khác nhau nên phải áp dụng đúng pháp luật.
Ví dụ: Sau khi hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực, bên mua không trả tiền đúng hạn. Bên bán khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng vì bên mua vi phạm hợp đồng. Bên mua không đồng ý hủy hợp đồng mà chỉ đồng ý trả thêm một khoản tiền do trả chậm.Trong hợp đồng không có quy định nếu trả tiền không đúng hạn thì hủy hợp đồng. Do đó, phải căn cứ vào quy định của pháp luật. Nếu hợp đồng có hiệu lực ở thời kỳ thi hành BLDS năm 2005 (từ 01/01/2006 đến 31/12/2016) thì không có quy định chậm trả tiền là căn cứ hủy hợp đồng mà chỉ có quy định bên mua phải “trả tiền mua nhà đúng thời hạn” (khoản 1 Điều 453) và nếu trả chậm thì phải trả lãi (Điều 438) nên không thể chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng. Nhưng nếu hợp đồng có hiệu lực ở thời kỳ thi hành BLDS (từ 01/01/2017) thì căn cứ quy định một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng nếu “Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng” (điểm b khoản 1 Điều 423 BLDS), yêu cầu xin hủy hợp đồng của bên bán lại có căn cứ pháp luật chấp nhận.
1.3. Thời điểm hợp đồng có hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở
Nghiên cứu này chỉ xin đề cập đến thời điểm có hiệu lực của hợp đồng đối với một loại hợp đồng đặc biệt là hợp đồng tặng cho nhà ở để minh họa cho vấn đề pháp luật quy định khác nhau về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng đối với hợp đồng cụ thể và thời gian cụ thể.
Quy định chung là hợp đồng có hiệu lực ở thời điểm giao kết. Thời điểm giao kết đối với hợp đồng phải công chứng hoặc chứng thực là thời điểm công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, có loại hợp đồng mà thời điểm có hiệu lực không phải ở thời điểm giao kết. Hợp đồng tặng cho tài sản là một loại hợp đồng mà thời điểm có hiệu lực lại liên quan đến việc giao nhận tài sản.
Khoản 1 Điều 458 BLDS quy định: “Hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực kể từ thời điểm bên được tặng cho nhận tài sản”. Khoản 1 Điều 459 BLDS quy định: “Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký”. Hợp đồng tặng cho nhà ở là một loại hợp đồng tặng cho bất động sản nhưng có quy định khác trong luật chuyên ngành thì phải tuân theo quy định của pháp luật chuyên ngành.Theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở thương mại là thời điểm công chứng, chứng thực (khoản 1 Điều 122); đối với tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương… thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng theo thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực là thời điểm ký kết hợp đồng (khoản 2 Điều 122).
Quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở trước Luật Nhà ở năm 2014 cụ thể như sau:
– Tặng cho nhà ở trước 01/7/1991: Đây là thời kỳ áp dụng Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20/8/1998 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước 01/7/1991. Theo quy định tại Nghị quyết này thì hợp đồng tặng cho nhà ở có hiệu lực nếu bên được tặng cho đã nhận nhà hoặc thủ tục chuyển quyền sở hữu đã hoàn tất (Điều 7). Quy định tại Nghị quyết 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/7/2006 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch về nhà ở xác lập trước 01/7/1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia cũng quy định tương tự như trên.
– Tặng cho nhà ở từ 01/7/1991 đến 30/6/1995: Đây là thời kỳ thi hành Pháp lệnh Nhà ở và Pháp lệnh Hợp đồng dân sự. Pháp luật ở thời kỳ này không có quy định riêng cho hợp đồng tặng cho nhà ở nên hợp đồng có hiệu lực theo quy định chung của hợp đồng là ở thời điểm giao kết. Cũng không có quy định hợp đồng tặng cho nhà ở phải có công chứng hay chứng thực.
– Tặng cho nhà ở từ 01/7/1996 đến 31/12/2005: Đây là thời kỳ thi hành BLDS năm 1995. Theo quy định tại Điều 463 thì Hợp đồng tặng cho nhà ở là loại hợp đồng phải có công chứng hoặc chứng thực và hợp đồng có hiệu lực ở thời điểm đăng ký (đăng ký quyền sở hữu).
– Tặng cho nhà ở từ 01/01/2006 đến 30/6/2006: Đây là thời kỳ thi hành BLDS năm 2005. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở được quy định giống như quy định của BLDS năm 1995.
– Tặng cho nhà ở từ 01/7 2006 đến 30/6/2015: Đây là thời kỳ thi hành Luật Nhà ở năm 2005. Theo quy định tại Điều 93 Luật Nhà ở 2005 thì hợp đồng tặng cho nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực (ở đô thị do UBND cấp huyên, ở nông thôn do UBND cấp xã chứng thực) trừ trường hợp bên cho là tổ chức; quyền sở hữu chuyển cho bên được tặng cho (cũng có nghĩa hợp đồng có hiệu lực) ở thời điểm công chứng, chứng thực; đối với trường hợp bên cho là tổ chức thì thời điểm chuyển quyền sở hữu (cũng là thời điểm hợp đồng có hiệu lực) là thời điểm nhận nhà.
2.Thời điểm chuyển quyền sở hữu
2.1. Quy định chung về thời điểm chuyển quyền sở hữu
Thông thường thì thời điểm chuyển quyền sở hữu thuộc về giai đoạn thi hành hợp đồng, cũng có nghĩa là sau thời điểm hợp đồng có hiệu lực. Trừ những hợp đồng đặc biệt (như hợp đồng tặng cho), có thể thời điểm chuyển quyền sở hữu là một điều kiện để hợp đồng có hiệu lực, còn các hợp đồng thông thường khác thì thời điểm chuyển quyền sở hữu không liên quan đến điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, không làm cho hợp đồng có hiệu lực hay vô hiệu.
Thời điểm chuyển quyền sở hữu theo quy định tại Điều 238 BLDS là thời điểm “phát sinh quyền sở hữu của người được chuyển giao”.
Thời điểm xác lập quyền sở hữu được quy định tại Điều 161 BLDS, cụ thể là:
– Theo quy định của BLDS, luật khác có liên quan;
– Trường hợp luật không có quy định thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên;
– Trường hợp luật không quy định và các bên không có thỏa thuận thì thời điểm xác lập quyền sở hữu là thời điểm tài sản được chuyển giao;
– Thời điểm tài sản được chuyển giao là thời điểm chiếm hữu tài sản.
Cần chú ý là thời điểm chuyển quyền sở hữu được quy định khác nhau đối với các loại hợp đồng khác nhau, loại tài sản khác nhau, và thời gian cụ thể khác nhau.
2.2.Ý nghĩa pháp lý của việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu
Ý nghĩa pháp lý của việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu là để xác định ai là người chịu rủi ro về tài sản (như do thiên tai làm tài sản bị hủy hoại), chịu trách nhiệm về tài sản (như nhà đổ làm hỏng tài sản của người khác).
Theo quy định tại Điều 162 BLDS thì: “Chủ sở hữu phải chịu rủi ro về tài sản thuộc sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc Bộ luật này, luật khác liên quan có quy định khác”. Các điều 603, 604, 605 BLDS cũng quy định chủ sở hữu phải bồi thường thiệt hại do gia súc, cây cối, nhà cửa, công trình xây dựng thuộc sở hữu của mình gây ra cho người khác.
2.3.Thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán nhà ở
Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà trong hợp đồng mua bán nhà ở, theo từng thời kỳ thi hành luật, cụ thể như sau:
– Mua bán nhà ở trước 01/7/1991: Theo quy định của Điều 5 Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10 thì hợp đồng mua bán nhà ở được xác lập trước 01/7 1991 được công nhận hợp pháp ngay cả khi mới giao được một phần tiền hoặc một phần nhà. Tuy nhiên, một nghĩa vụ luôn được nêu trong mọi trường hợp là làm thủ tục chuyển quyền sở hữu. Do đó, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà đối với các giao dịch về mua bán nhà ở xác lập trước 01/7/1991 là thời điểm hoàn thành thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà (đăng ký). Quy định tại Nghị quyết 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/7/2006 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch về nhà ở xác lập trước 01/7/1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia cũng quy định tương tự như trên.
– Mua bán nhà ở từ 01/7/1991 đến 30/6/1996: Đây là thời kỳ thi hành Pháp lệnh Nhà ở. Theo quy định tại Điều 36 và Điều 33 Pháp lệnh nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm hoàn thành thủ tục “đăng ký trước bạ sang tên”.
– Mua bán nhà ở từ 01/7/1996 đến 31/12/2005: Đây là thời kỳ thi hành BLDS năm 1995. Theo quy định tại Điều 444 BLDS năm 1995 thì “Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu”.
– Mua bán nhà ở từ 01/01/2006 đến 01/7/2006: Đây là thời kỳ áp dụng BLDS năm 2005. BLDS năm 2005 không có quy định riêng cho thời điểm chuyển quyền sở hữu từ hợp đồng mua bán nhà ở nên áp dụng quy định chung về chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản ( Điều 168) là kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu.
– Mua bán nhà ở từ 01/7/2006 đến 30/6/2015: Đây là thời kỳ thi hành Luật Nhà ở năm 2005. Theo quy định tại Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà là thời điểm công chứng, chứng thực đối với trường hợp mua bán giữa cá nhân với cá nhân hoặc thời điểm giao nhận nhà đối với trường hợp một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở.
– Mua bán nhà từ 01/7/2015: Đây là thời kỳ thi hành Luật Nhà ở năm 2014. Theo quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014 thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở như sau:
+Trường hợp mua bán nhà ở thông thường thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là ở thời điểm đã thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
+Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm nhận bàn giao nhà hoặc thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà.
+Trường hợp bên bán là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.
3.Một số lưu ý khác từ thực tiễn xét xử
3.1. Quan hệ giữa đặt cọc với hợp đồng chính
Thực tế là một đối tượng tranh chấp có thể liên quan đến nhiều giao dịch, một văn bản có thể chứa đựng nhiều hợp đồng. Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 26/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã hướng dẫn làm rõ tính độc lập của đặt cọc với hợp đồng có đặt cọc. Nghị quyết này hướng dẫn áp dụng BLDS năm 1995 nhưng những quy định về đặt cọc của BLDS hiện hành không thay đổi so với quy định tại BLDS năm 1995 nên hướng dẫn của Nghị quyết này vẫn có giá trị áp dụng.
Trong một văn bản có thể có nhiều thỏa thuận, một thỏa thuận có thể là một loại hợp đồng nên có tính đôc lập. Đặt cọc là một loại hợp đồng nhằm bảo đảm cho hợp đồng mua bán nhà ở nhưng không thuộc về nội dung hợp đồng mua bán nhà ở nên hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do chưa chưa có công chứng nhưng hợp đồng đặt cọc không vô hiệu vì không buộc phải công chứng.
Hợp đồng đặt cọc có thể lập thành văn bản riêng (cũng không đòi hỏi phải ghi rõ là hợp đồng), cũng có thể là một phần, một điều khoản trong văn bản chứa đựng hợp đồng mua bán nhà nhưng không phải cứ hợp đồng mua bán nhà vô hiệu thì việc đặt cọc cũng đương nhiên vô hiệu. Việc có hiệu lực hay vô hiệu của hợp đồng đặt cọc phải được xem xét độc lập với hợp đồng mà nó bảo đảm. Do vậy, hợp đồng mua bán nhà bị tuyên bố vô hiệu nhưng việc phạt cọc vẫn có thể được chấp nhận. Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP là bước tiến có tính cách mạng về đường lối giải quyết tranh chấp hợp đồng vô hiệu, hỗ trợ rất tích cực cho giao lưu dân sự từ việc làm cho chế định đặt cọc được áp dụng thuận lợi như giá trị truyền thống của nó.
Tranh chấp về đặt cọc là tranh chấp cả về việc có phạt cọc hay không phạt cọc. Do vậy, không có yêu cầu phạt cọc không có nghĩa là Tòa án không phải giải quyết việc phạt cọc.
Ví dụ: Ông A ký kết hợp đồng bán nhà cho ông B. Ông B đã đặt cọc 100 triệu đồng với thỏa thuận nếu không mua sẽ bị phạt gấp đôi tiền cọc. Ông B khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng mua bán và yêu cầu ông A trả lại tiền cọc. Ông A đồng ý hủy hợp đồng nhưng không đồng ý trả lại tiền cọc mà yêu cầu phạt cọc theo thỏa thuận. Vậy yêu cầu của ông A có phải là yêu cầu phản tố không?
Yêu cầu phản tố phải là yêu cầu không nằm trong yêu cầu của nguyên đơn. Yêu cầu phản tố là yêu cầu của một vụ án khác, có thể giải quyết bằng vụ án khác. Vì vậy, bị đơn được coi là nguyên đơn đối với yêu cầu phản tố của mình (phải có đơn phản tố, phải nộp tạm ứng án phí, có các quyền và nghĩa vụ tố tụng của nguyên đơn).Việc giải quyết trong cùng vụ án là để bù trừ nghĩa vụ, thuận tiện hơn cho các đương sự nhưng nếu người phản tố không thực hiện đúng quy định về phản tố thì yêu cầu phản tố không được giải quyết.
Ông B yêu cầu trả lại tiền cọc là đã bao gồm yêu cầu không phạt cọc theo thỏa thuận. Tòa án sẽ phải phán quyết việc có phạt cọc hay không. Vì vậy, vấn đề có phạt cọc hay không đã thuộc phạm vi giải quyết của vụ án, không cần có yêu cầu của ông A thì Tòa án mới giải quyết việc phạt cọc. Do đó, yêu cầu của ông A đòi phạt cọc chính là việc không đồng ý yêu cầu được miễn phạt của nguyên đơn, không phải là yêu cầu phản tố, không phải làm các thủ tục phản tố.
3.2. Về bồi thường thiệt hại trong tranh chấp về hợp đồng vô hiệu
Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP nêu trên còn có một hướng dẫn cũng mang tính cách mạng về đường lối giải quyết tranh chấp hợp đồng vô hiệu, đó là xác định chênh lệch giá tài sản là một khoản thiệt hại được bồi thường. Thực tiễn giải quyết tranh chấp về nhà và đất trước khi có nghị quyết này chỉ thực hiện đúng quy định là các bên trả lại nhau những gì đã nhận khi hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu. Điều đó gây thiệt hại lớn cho bên phải trả lại tài sản vị giá cả tài sản thay đổi rất nhanh. Quy định xác định chênh lệch giá là một khoản thiệt hại phải bồi thường đã bảo đảm công bằng, thỏa đáng hơn quyền lợi của các bên, và cũng tác động đến lưu thông dân sự làm cho việc lật lọng được giảm bớt. Thực tiễn xét xử thường xác định vi phạm do chủ thể hợp đồng không đúng (như một người quyết định đối với tài sản chung của vợ chồng) thì lỗi là của cả bên bán và bên mua nên chịu ngang nhau về thiệt hại; còn trường hợp chỉ vi phạm về hình thức của hợp đồng thì bên không thực hiện hoàn thiện hình thúc của hợp đồng là bên có lỗi, phải bồi thường toàn bộ thiệt hại.
Việc bồi thường thiệt hại về chênh lệch giá có một số sai sót cần lưu ý là:
– Mức độ thiệt hại được xác định theo giá khi xác lập hợp đồng và khi xét xử sơ thẩm nhưng phải theo tỉ lệ số tiền đã trả chứ không phải toàn bộ chênh lệch giá.
-Việc bồi thường thiệt hại chỉ áp dụng khi không có đặt cọc hay thỏa thuận khác. Thứ tự ưu tiên là theo thỏa thuận, không có thỏa thuận phạt thì theo đặt cọc (chính là một loại thỏa thuận phạt theo truyền thống), không có thỏa thuận và cũng không có đặt cọc thì mới bồi thường thiệt hại theo chênh lệch giá.
3.3. Về việc công nhận hợp đồng có vi phạm về hình thức theo Điều 129 BLDS
Theo quy định của Điều 129 BLDS thì những hợp đồng bằng văn bản nhưng không đúng quy định của luật hoặc vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực nhưng một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Xác định “hai phần ba nghĩa vụ” không thể theo toàn bộ nghĩa vụ vì mỗi nghĩa vụ cụ thể khác nhau về hình thức, về nội dung. Do vậy, chỉ có thể xác định theo nghĩa vụ cơ bản và theo một loại nghĩa vụ. Ví dụ: Nghĩa vụ cơ bản của người mua là trả tiền, đã trả được 2/3 tiền là đã thực hiện được 2/3 nghĩa vụ ; nghĩa vụ cơ bản của người bán là giao tài sản, đã giao được 2/3 tài sản là đủ điều kiện công nhận hợp đồng theo Điều 129 nêu trên.
Tòa án công nhân hợp đồng có hiệu lực thì phải đến khi bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực thì hợp đồng mới có hiệu lực; sau khi hợp đồng có hiệu lực mới căn cứ vào quy định của pháp luật để xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu. Do đó, cần hiểu là thuộc trường hợp có thể được công nhận hiệu lực hợp đồng không có nghĩa hợp đồng đương nhiên có hiệu lực ở thời điểm thực hiện được 2/3 nghĩa vụ. Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng là để buộc các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc giải quyết các tranh chấp sau đó theo hợp đồng có hiệu lực chứ không thể căn cứ vào việc Tòa án công nhận hợp đồng để xác định hợp đồng đã có hiệu lực trước khi Tòa án công nhận.
Nguồn: Tạp chí Toà án
